Чаще всего люди попадают в неприятные ситуации с
покупкой или продажей квартиры, когда проводят сделку самостоятельно или
через «черного» маклера. О том, как распознать обман или хотя бы
минимизировать риски, рассказывает Даниил Раздольский, руководитель
отделения «Арбатское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимсть».
– Покупка или продажа жилья – весьма серьезная сделка. Чтобы
правильно ее провести, нужно знать немало законов и подзаконных актов,
обычаев, скажем так, делового оборота в сфере недвижимости. Не нужно
забывать и о том, что наше законодательство часто меняется, а обо всех
изменениях хорошо знают лишь в агентстве, где есть юристы. Они
отслеживают всю информацию, касающуюся недвижимости. В агентства идут и
рассылки из Московской ассоциации риелторов. Поэтому компании – члены
МАР – всегда в курсе того, что происходит на рынке.
«Черный» же маклер занимается оказанием услуг от случая к случаю, а
за то время, которое проходит с окончания его последней сделки, многое
меняется.
Нередко махинации с квартирами совершаются по поддельным документам.
Получить пустые бланки договоров и справок большой проблемы не
составляет, а изготовить полный комплект печатей, включая печать и штамп
нотариуса, стоит примерно тысячу долларов. Трудно подделать только
справку БТИ...
В арсенале мошенников – услуги лженотариуса, вручение продавцу
«куклы», поддельного «нотариально удостоверенного» договора, приведение
одной из сторон сделки в невменяемое состояние и множество других
фокусов. Причем аферисты оказываются порой образованными и симпатичными
гражданами, у которых прекрасно подвешен язык и которые отлично
разбираются в психологии клиента. Эти «данайцы» могут принести такие
«дары», что всю оставшуюся жизнь придется либо ходить по судам и
доказывать, что вы честно заплатили деньги, а вас выселяют, либо
бомжевать.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты.
Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают
несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам
регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных
покупателей он получает часть денег сразу после нотариального
оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор
самостоятельно. Думаю, комментарии здесь излишни.
Бывает, покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на
другую. При этом ловким личностям ничего не стоит перевесить номера
квартир на целом этаже или даже во всем доме. Известны случаи, когда
меняли таблички с номерами домов и названиями улиц. Нередко квартиру
продают по доверенности после того, как умер владелец жилья. Сделка,
понятно, является недействительной.
Помните: почти все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем
претензии можно предъявлять в течение трех лет. Если есть малейшее
нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, грамотный
юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания ее недействительной владельцу недвижимости достаточно
пройти обследование или лечь в больницу с тем, чтобы он оказался
«недееспособным частично или полностью». Даже если продавец лично
поставил подпись, то по закону в течение полугода имеет право
расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент был невменяем.
Любой жилец, зарегистрированный на законных основаниях, особенно если
он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры
вправе остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов – основная
задача участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае
расторжения договора. Нельзя ничего подписывать, не проверив все
документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное
соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется
безобидным.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного
преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок
прекращало свою деятельность либо перебазировалось в другой район под
новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной-единственной
сделки, после чего исчезают. Как правило, ничего подобного не случается с
фирмами – членами профессиональных риелторских организаций,
объединений, а также с компаниями, работающими на рынке более пяти лет.
При оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается
заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения
всей суммы «продавцы» нередко находят способ расторгнуть сделку и
возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все
деньги практически невозможно.
Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с
приобретаемой жилплощади (разумеется, до передачи денег).Одновременно с
вручением денег следует без промедления занимать и осваивать купленную
квартиру, при этом сразу сменить замок. Недобросовестный продавец в этом
случае не сможет ее вероломно занять.
Оригиналы приватизационных документов должны находиться у
собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить,
оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентскую плату за
телефон. |