Сделка с недвижимостью – это всегда риск. Риск потерять и
квартиру, и деньги. Горький опыт обманутых людей показывает, что помощь
юриста в таких вопросах просто необходима. Что же представляет собой
услуга – юридическое сопровождение сделки? К кому обращаться? Как найти
грамотного специалиста? Можно ли полностью исключить риск?
Два аспекта
Некоторые ошибочно полагают, что юридическое сопровождение сделки –
это сопровождение клиента по различным инстанциям, например, помощь в
оформлении прописки или выписки. Однако подобная техническая работа не
имеет прямого отношения к юриспруденции и является обязанностью агента.
Именно он должен привести бабушку или дедушку к паспортисту, прийти с
ними в ЖЭК, сделать необходимые ксерокопии и т.д.
На самом деле юридическое сопровождение сделки можно разделить на две
составляющие. Первое – это проверка документов: устанавливающих
личность и доказывающих право собственности. Если квартира продается по
доверенности, то необходимо проверить ее подлинность. Бывает так, что
доверителя уже нет в живых. Или кроме продавца, на жилье имеют право
пять собственников, а доверенность есть только от одного. Подобные
примеры – не что иное, как случаи мошенничества. Но для человека,
который хочет как можно быстрее и выгоднее продать квартиру, порой
велико искушение обойти закон.
Второй аспект сопровождения – это проверка юридической чистоты
планируемой сделки с недвижимостью. Данное понятие появилось в процессе
формирования рынка недвижимости. Люди воспринимают его по-разному. С
моей точки зрения, это возможность приобрести право собcтвенности с
гарантией, что оно не исчезнет в связи с судебным расторжением сделки.
Главная задача – предвидеть и предотвратить обман при переходе права
собственности, из-за которых сделка может оказаться недействительной.
Владельцы квартиры должны предоставить покупателям выписку об отсутствии
права притязаний или ареста на данное жилье, а также непогашенных
обязательств перед банком. Это необходимое дополнение к
правоустанавливающим документам.
Русская рулетка
Есть мнение, что помощь юриста в этих вопросах необязательна. Нередко
встречаются обманутые люди, которые говорят: «Тот, кто продавал
квартиру, убедил меня, что без агентства будет дешевле». Но заключать
сделку с недвижимостью без юридического сопровождения – все равно, что
играть в русскую рулетку, держа у виска пистолет.
Пример из жизни
Андрей хотел купить квартиру для своей семьи и решил обойтись без
посредников. В результате он нашел неплохой вариант. Собственником
оказался приятный молодой человек со всем необходимым комплектом
документов. Андрею почему-то казалось, что здесь что-то нечисто, но он
гнал от себя эти мысли. Тем более, что хозяин квартиры просил его не
затягивать с решением, намекая на то, что у него есть и другие
покупатели. Сделка состоялась. Через год в квартиру, где Андрей жил с
женой и маленьким ребенком, пришла незнакомая женщина. «Это моя
квартира!», - заявила она. «Но мы ее купили, вот документы», - возражали
растерянные супруги. «Мой бывший муж продал ее без моего ведома и
согласия. Я подам в суд, и вас выселят отсюда», - был ответ. Так и
случилось. Молодая семья лишилась и денег, и квартиры. Сейчас Андрей
надеется хоть на какую-то компенсацию.
Не забывайте, что специалисты в области юриспруденции годами учатся,
чтобы стать по-настоящему компетентными. Действующие юристы следят за
изменениями в сфере регистрации и гражданского законодательства.
Конечно, можно «нахватать вершков», но поверхностные знания не позволят
разобраться во всех хитросплетениях.
Мир криминала
Пример из жизни
Вадим обратился к агенту-одиночке. Тот через некоторое время
предложил ему хорошую квартиру, которую продавала большая семья. По
словам агента, с документами у них все было в порядке. Все совладельцы
квартиры были согласны продать свое жилье. Вадим даже побеседовал с
каждым из них, и убедился в их лояльности. Но через несколько месяцев
после сделки внезапно выяснилось, что право на эту квартиру имеет еще
один человек. Это был некий 17-летний Игорь, сын хозяина от первого
брака. Вадим был в шоке: «Как же так? Ни в одном документе его не
было!». Оказалось, что отец Игоря со своей новой семьей сделал фальшивые
документы, исключив его имя из числа собственников. А знакомый инженер
подделал счета за квартиру, чтобы имени юноши не было и в лицевом счете.
Подобную услугу он оказывал многим «предприимчивым гражданам».
Недвижимость представляет большой интерес для криминала. Вы можете
столкнуться с подделкой паспортов, доверенностей, договора приватизации и
любых других документов. Агентство по недвижимости призвано свести
такой риск к минимуму. Настоящий юрист обязательно проверит подлинность
документов: возьмет все необходимые выписки и созвонится с нотариусом,
чтобы уточнить по базе данных, действительно ли указанным лицам были
выданы такие документы.
Кто поможет?
Я категорически не рекомендую обращаться к маклерам. Как правило, это
люди, которых уволили с «волчьим билетом», и которых не принимает на
работу ни одна компания. А большинство наших людей очень доверчивы, и
это печально. Конечно, есть контингент пострадавших, которых специально
запугивали или подпаивали, заставляя совершить сомнительную сделку. Но в
огромном числе случаев все просто: опять обманули черные маклеры.
Если Вы хотите действительно получить квалифицированную юридическую
помощь, обращайтесь в солидное агентство с безупречной репутацией. И
сопровождением сделки должен заниматься именно юрист, а не агент по
недвижимости. В обязанности последнего входит, прежде всего, поиск
подходящих вариантов. У агента слишком велик соблазн закрыть глаза на
какие-то нюансы, которые потом могут сыграть роковую роль. В хорошем
агентстве недвижимости всегда есть серьезная юридическая служба или, по
крайне мере, юридический отдел. Их отсутствие должно вызвать сомнения в
том, стоит ли обращаться в такую компанию.
Работайте с теми, известен на рынке недвижимости, смотрите отзывы в
Интернете, позвоните в общество защиты прав потребителей, убедитесь, что
перед вами – честные люди и настоящие профессионалы.
Страховка есть
Как мы уже говорили, юридическое сопровождение сделки необходимо для
того, чтобы минимизировать риск, связанный с возможной потерей денег и
квартиры. Но, к сожалению, стопроцентной гарантии дать не может никто.
Какой-то риск всегда присутствует. Это автоматически заложено и в цену
жилья, и в стоимость комиссии.
Сейчас алгоритм совершения сделки такой: сначала проверка юридической
чистоты сделки, потом заключение договора, а затем регистрация договора
в течение месяца. Но за это время мoжет произойти что угодно. Поэтому я
бы внес изменения в гражданское законодательство.
Нередко бывает так, что в течение двух лет объявляется еще один
наследник или ребенок от первого брака или бывший супруг – то есть
некто, имеющий право на проданное жилье. Иногда объявляются лица,
которые не могли вступить в права наследства или дать свое согласие на
совершение сделки по уважительной причине: например, дальнее плавание
или отбывание наказания в местах лишения свободы. Если потом они подают в
суд, то сделка признается недействительной. Покупатель должен оставить
квартиру, но деньги за нее продавец ему не возвращает. Конечно, это
несправедливо: в большинстве случаев люди, добросовестные покупатели,
ничего не знали о том, что такая сделка незаконна. Поэтому если вы –
добросовестный приобретатель, то вам все-таки положена компенсация. Но
для того, чтобы ее получить, нужно пройти все круги ада.
Единственный способ действительно обезопасить себя – это специальная
страховка, срок которой соответствует общему сроку давности (три года).
Если в течение этого времени вы столкнетесь с правопритязаниями на
купленную вами квартиру, и придется оставить приобретенное жилье,
страховка возместит финансовые потери.
Не стоит экономить ни на юридическом сопровождении сделки, ни на
страховке. Пусть вам не придется потом с сожалением вспоминать народную
пословицу: «Скупой платит дважды». ppl.nnov.ru Обсудить на форуме>>
|