Многим известен афоризм: «Дорога цивилизации вымощена квитанциями об
уплате налогов». И немалую роль здесь играют налоги на недвижимость или
на доходы от сделок с ней. О том, кто, сколько и почему должен платить.

Собственник.

Если у вас в собственности есть недвижимость, за нее нужно платить налог, существенная часть которого зачисляется в местный бюджет по месту нахождения имущества. Обязанность по уплате такого налога возникает с момента возникновения права собственности, чаще всего, с даты регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским законодательством. Если квартира досталась по наследству, то с даты смерти наследодателя, а не с момента оформления свидетельства о собственности.

Напомним, на основании ст. 2 Закона «О налогах на имущество физических лиц» граждане РФ ежегодно платят налог за имеющуюся в их собственности недвижимость. Это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, гаражи, иные строения, помещения и сооружения, а также доли в них. То же самое касается земельных участков, которые подпадают под гл. 31 Налогового кодекса (НК) РФ. Налог на недвижимость необходимо платить независимо от того, пользуетесь вы ей или нет. И взыскивается он со всех собственников имущества, в том числе и с несовершеннолетних или недееспособных граждан. Разумеется, в последнем случае его уплачивают их законные представители – родители, попечители или опекуны. Несмотря на то, что предельные величины ставок по обоим налогам прописаны в законе, их размер устанавливает муниципалитет, в полномочия которого входит также назначение дополнительных льгот для граждан. В результате тарифы в различных регионах существенно разнятся. Согласно ст. 4 Закона № 2003–1 «О налогах на имущество физических лиц» перечислены лица, которые освобождены от уплаты этого налога (например, все пенсионеры).

Ставка налога растет с увеличением стоимости жилья, но не должна превышать двух процентов. Вот действующие ставки налога:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения Ставка налога

До 300 000 рублей (включительно) До 0,1 процента (включительно)

Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно)

Свыше 500 000 рублей Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно)

Продавец и покупатель.

Собственник, продающий недвижимость, платит налог с дохода от ее продажи (НДФЛ). Однако не всегда. Вы освобождаетесь от налога, если жилье принадлежало вам более трех лет.

В других случаях, согласно Налоговому кодексу РФ, доход от продажи недвижимого имущества облагается налогом по ставке 13%. Сумма для расчета налога - налоговая база – определяется, исходя из доходов от продажи недвижимости за минусом сумм, потраченных на ее приобретение. Именно эта разница и облагается налогом 13%. В случае, если квартира досталась вам по наследству, по договору дарения или в результате приватизации (безвозмездно), то у вас есть возможность воспользоваться второй формой льготы – сумма до 1000 000 рублей выводится из под налогообложения, а с суммы, превышающей 1 миллион рублей, нужно заплатить 13%.

Сейчас часто заключаются сделки, при которых человек продает одно жилье и сразу же приобретает другое: ради большей площади, ради доплаты, для того, чтобы наконец-то разъехаться с родственниками или с бывшим супругом и т.д. В таком случае он не должен выплачивать налог с дохода от продажи в полном объеме. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ, ему предоставляется так называемый имущественный налоговый вычет. Он равен сумме, которая была потрачена на приобретение или строительство альтернативного жилья (дома или квартиры на территории нашей страны), но не превышающей 2 000 000 рублей, а также включает в себя сумму, потраченную на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Предположим, вы продали квартиру, которой владели больше 3-х лет (срок исчисляется с даты регистрации, указанной в свидетельстве о собственности) за 3 миллиона рублей. Тогда вся сумма от продажи (3 миллиона рублей) освобождается от налога. Если же вы владели этой квартирой менее 3-х лет и продали ее также за 3 миллиона рублей, то вы должны заплатить налоги с разницы между той суммой, за которую вы ее купили и той, за которую продали.

Но если вы в одном налоговом периоде не только продавали квартиру, но и приобрели другую, скажем меньшую за 3 миллиона, то налоговый вычет рассчитывается следующим образом: 3 000 000р - 2 000 000р (максимальная сумма налогового вычета при покупке) = 1 000 000р - это и есть налоговая база, с которой вам надо заплатить налог 13%.

Вы заплатите 130 000 рублей.

Что касается размера имущественного вычета, то он с 2008 года увеличен с 1 000 000 до 2 000 000 руб. Но то, какой именно вычет вы получите, зависит от того, когда возникло право на него. Вычет по приобретению жилья возникает в том налоговом периоде, в котором выполнены все условия для его получения. Итак, если право на вычет, например, возникло в 2008 г. или позднее, то предельный размер вычета составит 2 000 000 руб. А если же право на вычет возникло до 01.01.2008, то размер вычета не превысит 1 000 000 руб.

Причем следует знать, что если вы приобретаете квартиру или комнату (долю) в строящемся доме, условием для возникновения права на вычет может является не свидетельство о регистрации права собственности на объект, а акт о передаче такого объекта недвижимости. Данный налоговый вычет дается каждому совершеннолетнему гражданину РФ ОДИН раз! Поэтому нужно при покупке подумать, на кого оформить квартиру. Если вы хотите воспользоваться этим вычетом, то должны быть плательщиком НДФЛ, т.е. неработающие пенсионеры, индивидуальные предприниматели и пр. не смогут воспользоваться этим вычетом.

Если квартира приобретается супругами, то тоже нужно подумать, на кого из них оформить договор. Если жена временно не работает и находится дома с ребенком, то есть смысл оформить эту покупку на мужа и получить налоговый вычет 13% от суммы покупки, не превышающей 2 миллиона рублей, т.е. до 260 000 рублей. Тем более что по семейному и гражданскому кодексу все, что приобретено супругами в браке, принадлежит им в равных долях, независимо от того, на кого именно оформлена собственность (если в брачном договоре не написано иное). Возможно, потом семья захочет улучшить свои жилищные условия и сохранившиеся право на вычет у супруги будет очень кстати при покупке следующей квартиры.

Нередко бывает так, что люди приобретают недвижимость в общую долевую собственность. В таком случае размер вычета должен быть распределен между совладельцами в соответствии с их долями. То же касается и процентов по кредитам, уплачиваемым созаемщиками. А если жилье приобретено в общую совместную собственность, то размер вычета распределяется между совладельцами, но только так, как они решили сами - в соответствии с их письменным заявлением. Такое распределение может быть любым: 100 и 0% или 75 и 25%.

Для того, чтобы получить имущественный налоговый вычет нужно подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту вашей регистрации с 1 января по 30 апреля следующего года, предоставив копии правоустанавливающих и платежных документов. Во всех районных отделениях налоговой инспекции есть стенды с подробной инструкцией по заполнению декларации и формы необходимых заявлений.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. Другими словами, вы можете воспользоваться своим правом на вычет и в следующем году.

С покупателя недвижимости налог не взимается. Но, разумеется, после того как он станет полноправным собственником, ему придется платить налог на имущество.

Арендодатель.

Для многих собственников жилья сдача в аренду своей дополнительной жилплощади является неплохой прибавкой к бюджету, а для некоторых и вовсе основным источником дохода. И такой доход тоже подлежит налогообложению – 13% от стоимости аренды.

Для оплаты этого налога, собственнику квартиры необходимо с 01 января до 30 апреля следующего года за отчетным периодом, заполнить декларацию о доходах и приложить копию договора аренды и платежных документов. Для оптимизации налогов лучше в договоре не ставить общую стоимость аренды, а разбивать ее на две части - непосредственно арендная плата и стоимость коммунальных услуг (квартплата, электричество, газ и т.д.) В таком случае расходная часть не попадает под налоги. Если вы планируете сдавать квартиру постоянно в течение длительного периода, то для уменьшения суммы налога можно зарегистрироваться как предприниматель без образования юридического лица. Тогда по упрощенной системе налогообложения вы будете платить только 6% от суммы арендных платежей.

Получатель подарка.

После 1 января 2006 года при переходе имущества в порядке дарения в собственность физическое лицо освобождается от налога на дарение, но должно уплатить подоходный налог 13 %, если в качестве подарка принимает недвижимость, транспортные средства, акции, доли, паи. Для остальных видов имущества подоходный налог в 13 % не уплачивается.

От подоходного налога на имущество, переходящее в порядке дарения, освобождаются члены семьи или близкие родственники. В соответствии с Семейным кодексом РФ это супруги, родители и дети, в том числе полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

После 1 января 2006 года человек, получивший в подарок жилой дом, квартиру, дачу или садовый домик обязан, как и раньше, платить налог на имущество.

Наследник.

Налог на наследование и дарение с 1 января 2006 года отменен. Если наследодатель умер или признан судом умершим после 1 января 2006 года, то его наследники не уплачивают налог на наследование.

До конца 2005 года действовал прежний Закон Российской Федерации «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Значит, если наследодатель умер или признан судом умершим до 1 января 2006 года, то налог на наследование уплачивается.

Заплатить нельзя уклониться.

Не секрет, что люди не любят платить налоги. Но одни, тем не менее, честно их платят, а другие – стараются этого избежать, используя более или менее изощренные способы. И теряют порой намного больше, чем должны были добровольно отдать.

Если человек не платит налог на собственность или на доход от аренды, наследства или дарения, то в случае выявления неплательщика, ему придется выплатить весь долг в принудительном порядке. Кроме того, придется оплатить штраф и пени. А это тоже немалые деньги.

Источник: Полезная площадь

Обсудить на форуме>>