Брокер является собственником информации об объекте в США.

Не только обычные люди, но и российские риэлторы, как правило, не знакомы с понятием MLS и в лучшем случае лишь мельком слышали о нем, а ведь это короткое сочетание букв может стать катализатором едва ли не революции в сфере продажи каких бы то ни было объектов недвижимости в России. При помощи MLS представление объекта на рынке в значительной степени облегчится, как и его последующие поиск и продажа.

Данная технология уже начинает свое зарождение на территории нашего государства, но для того, чтобы понять сущность ее работы следует вспомнить о зарубежном опыте ее использования. Не смотря на то, что MLS функционирует во многих странах, сама ее идея была экспортирована российскими специалистами именно из США.

Что из себя представляет MLS?

Следует начать с маленькой цитаты, которая приведена на сайте одной из компании, которые работают в сфере недвижимости в США: «MLS - это величайший из всех маркетинговых инструментов, что были созданы для того, чтобы продать ваш дом». Именно так – не более и не менее, и данные слова - не просто мощный рекламный слоган. Следует лишь добавить, что эта система является необходимой не только для продавца, но и для покупателя.

Но что же такое MLS? Аббревиатура расшифровывается «Multiple Listing Service» и, как видно по самому названию, это мультилистинговая система. На российском рынке порой используется термин EMLS - Единая мультилистинговая система.
MLS представляет собой единую базу данных, включающую различные объекты недвижимости, которые продаются риэлторами Америки, являющимися членами Национальной Ассоциации Риэлторов – NAR. Членством здесь может похвастаться менее чем половина американских риэлторов, но самым важным аргументом в пользу того, чтобы состоять в этой ассоциации является именно возможность заявить свой объект в системе мультилистинга. Как следствие – рядовые участники рынка предпочитают обращаться именно к тем специалистам по недвижимости, кто относится к членам NAR.

50 на 50 и дело с концом.

Как правило, в сделках, связанных с недвижимостью в США имеется четыре участника – это продавец, покупатель и брокер от каждой из сторон. Теперь представим себя героями обычной житейской ситуации: вы являетесь владельцем скромной риэлторской фирмы. Вы отлично знакомы со спецификой своего района и к вам обращаются именно те, кто хочет продать здесь дом. Что далее? Вы обращаетесь в местную газету, даете там объявление с обязательной фотографией, а также представляете объект на своем интернет-сайте и в свеем офисе, а перед домом размещаете табличку с надписью «Продается». После этого вы ждете, и такое ожидание, как правило, затягивается на долгое время, так как вся ваша рекламная активность направлена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на местных жителей, и без того обитающих в искомом районе. Никто не в силах охватить рынок полностью и эта проблематика касается не только маленьких, но и больших риэлторских агентств. Каков же выход?

Решение, как и все гениальное, удивительно просто – следует создать единую общегосударственную базу данных, которая обновлялась бы в режиме реального времени. Предположим вы – агент, который выставляет на продажу дом согласно поручению своего клиента. Если кто-то купит его за вашей спиной - вы лишитесь ваших комиссионных. В таких случаях MLS спасает ситуацию – каждому объекту в системе присваивается свой, уникальный номер, благодаря чему попасть его в листинг дважды становится невозможным. Каждый, кто заинтересовался сделанным вами предложением выйдет непосредственно на брокера, который осуществил его внос в листинг. Самое важное в системе – практически невозможно каким-то образом ущемить ее профессионального участника, что строго регламентируется Ассоциацией. Нарушитель правил будет выгнан из нее с волчьим билетом – естественно, никого не устраивает такой исход дела. В основе MLS – соглашение о справедливом распределении комиссионных между обоими брокерами, участвующими в сделке.

Открытый рынок

Теперь вернемся к непосредственным участникам сделки. Представьте теперь, что вы являетесь продавцом. На ум приходит одна любопытная новость, которую не так давно публиковали в интернете: в одном небольшом российском городе на рынке недвижимости воцарился полнейший хаос, вызванный одновременной продажей квартир чуть ли не при помощи всех агентств города – кто раньше продаст, тот и получает прибыль. Причина возникновения такой ситуации – именно отсутствие в нашей стране мультилистинга, ввиду чего клиенты своеобразным способом сами создают жалкое его подобие, стремясь разнести информацию о своей недвижимости по всем возможным компаниям. В США же все намного проще – любой продавец может обратиться за помощью к любому из риэлторов в любом уголке страны и уже на следующий день оценить объявления о продаже своего дома, размещенные в интернете, как и любой другой пользователь сети. В случае, если цена является реальной – покупателя можно найти в кратчайшие сроки и беготня по агентствам теряет всякий смысл – объект попадает в листинг лишь однажды вне зависимости от того, кто его там разместил.

И наконец, самое замечательное – вы являетесь покупателем. У вас имеется накопленная сумма денег, предназначенная для внесения начального взноса по ипотеке, вами подсчитан размер кредита, который вы можете себе позволить и даже получено одобрение на его получение. Но выбор подходящего объекта, который впишется в ваш бюджет, может насчитывать миллионы предложений. Вы ищете подходящее место для того, чтобы уменьшить их количество. Причем данная технология заслуживает отдельного описания – удивительно, какой совершенной является статистика США, касающаяся жилых мест! Благодаря ей вы можете уточнить уровень преступности и загрязненности выбранного района, количество компьютеров в учебных заведениях, процент поступающих в колледж школьников, число жителей, состоящих в браке, размер местных налогов и множество другой полезной информации. Выбрав подходящий город, вы нажимаете на кнопку поиска и видите список домов, которые здесь продаются. Каждое из предложений снабжено фотографиями или даже виртуальным туром, а также абсолютно всей необходимой информацией, включая мельчайшие детали – все это хранится в базе данных MLS. Вам достаточно лишь записать номер понравившегося объекта и продолжить изучение имеющихся предложений.

Удивительно дешевая реклама

Как было сказано выше, MLS является наработкой Национальной Ассоциации Риэлторов. Она представляет собой многоуровневую систему, которая состоит из сотен локальных подсистем. Существуют также альтернативные листинговые системы подобного вида, которые, естественно, не могу конкурировать с MLS по масштабам охвата и уровню маркетинговой отдачи. Плюсом является то, что не только члены NAR имеют право пользоваться системой – MLS доступна даже частным клиентам, но они, конечно же, должны платить некоторую сумму денег за ее использование. В зависимости от конкретного пакета услуг размещение одного объекта в течение полугода для частных лиц обходится в 300-700 долларов, что сопоставимо с членским взносом брокера в фонд ассоциации за один год. Тем не менее, для тех, кто умеет продавать дома и знает, как это делать, это превращается в отличную возможность сэкономить на риэлторе, услуги которого обходятся в 6-7% от стоимости объекта, которая редко опускается ниже 200, а то и 300 тыс. долларов. Но немногие идут на такой шаг – он предполагает не только знание ряда экономических и юридических нюансов, но и полнейшее отсутствие какой бы то ни было другой занятости, включая также и основную работу.

Российские риэлторы относятся к объявлениям, даваемым частными лицами, с долей вполне оправданного недоверия, предпочитая работать с эксклюзивами других, проверенных уже, агентств. Но если в Штатах человек самостоятельно занимается подачей своего дома в листинг, в первую очередь он сам заинтересован в верности и правдивости всей указываемой им информации. Он имеет ограниченное число обновлений, которое определяется пакетом услуг, а потому попросту не может назначать цену, взятую с потолка. Помимо этого, недобросовестные пользователи, желающие схитрить, могут быть подвергнуты штрафным санкциям или даже быть исключенными из системы листинга в случае, если на них поступят жалобы о некорректности подаваемой информации или неготовности дома к продаже. Естественно, деньги в этом случае не будут возвращены. Кстати говоря, профессионалы тоже несут определенную ответственность, причем не на уровне агентства, а персонально. Ввиду всего выше сказанного можно смело утверждать, что эффективность системы в первую очередь базируется на экономических интересах каждого из ее участников, а не на декларациях.