На сегодняшний момент самый популярный и актуальный способ покупки жилья за счет кредитных или заемных средств, так называемая ипотека. Для осознания всех последствий получения ипотеки необходимо знать все условия, плюсы и минусы, и в данной статье я хочу Вам пояснить ряд наиболее важных моментов в привлечении ипотечных средств.

Ипотечный кредит чем-то похож на потребительский, Вам приходится каждый месяц платить проценты за свой долг, но ипотеку можно получить только под залог недвижимости. Существует ипотечный кредит для приобретения недвижимости, где приобретаемые Вами квартира, дом и так далее являются залогом, а есть кредит под залог недвижимости, когда Вы закладываете уже имеющуюся недвижимость.

Классическая ипотека – это ипотека для приобретения недвижимости. Вы можете взять кредит для квартиры на вторичном рынке, а так же для любого помещения на этапе строительства. Более того имеется возможность заложить имеющуюся недвижимость, чтобы получить кредит на более длительный срок или под более низкий процент.

Отличие ипотечного кредита от потребительского заключается в трех составляющих: сумма, срок и ставка. Потребительский кредит дают на более скромные суммы в отличие от ипотеки. По сроку ипотечный кредит может быть заключен до 35 лет, а потребительский не более чем на 5. Да и ставка в потребительском кредите выше. Еще один плюс ипотеки заключается в том, что, благодаря длительному сроку, Вы можете изменить условия кредитования при каких либо изменениях на рынке, с согласия банка-кредитора, конечно же.

Порядок получения ипотеки нашел свое отражение в постановлении Правительства РФ от11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Рассмотрим основные этапы.
1) Предварительная консультация. Нахождение всей информации о банке, условия кредита, сумма ипотеки и так далее.
2) Решения банка о возможности погашения кредита, о наличии собственных средств на выдачу кредита, максимально возможная сумма ипотеки.
3) Поиск объекта недвижимости, который удовлетворит желания заемщика и кредитора.
4) Определение рыночной стоимости жилья.
5) Составление и заключение договора страхования. Один экземпляр договора и оригинал документа, подтверждающего оплату страховой премии, передаются банку.
6) Заключение сделки, регистрация в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
7) Расчет с продавцом приобретаемой недвижимости.

Следующий немаловажный момент: участники ипотечного кредитования. Две основные фигуры это, конечно же, заемщик и банк/кредитор. Обязательное участие принимают оценщик недвижимости, страховая компания, регистрирующий орган и продавец недвижимости. Иногда может появиться нотариус, если того требует сделка. Так же есть возможность прибегнуть к услугам риэлтора – брокера или агента по недвижимости, или же специальные кредитные брокеры в агентствах недвижимости, которые помогут держать всех участников процесса в логической цепочке.

Рассмотрим вкратце функции участников. Логично, что банк или кредитор выдает кредит. Каждый банк требует для определения максимально возможной суммы кредита официальное заключение о рыночной стоимости недвижимости, которое выдает оценщик. По российскому законодательству Вам необходимо застраховать закладываемую недвижимость от различного рода риска, порой необходимо застраховать жизнь и здоровье самого заемщика, или юридическую чистоту сделки – все это работа страховой компании. Регистрирующий орган оформляет свидетельство о праве собственности на закладываемую недвижимость, а так же регистрирует ипотеку – обременение права собственности на недвижимость в пользу банка. Нотариусы необходимы для предъявления различных документов, которые требуют нотариального заверения. Риэлтор и кредитный или ипотечный брокер часто встречаются в различных сделках, связанных с недвижимость, и ипотека не исключение. Изначально риэлторы помогали найти недвижимость для заемщика, оформить все необходимые документы и, конечно же, непосредственно руководили процессом заключения сделки и регистрации права собственности, а брокеры являлись посредниками между кредитором и заемщиком, помогали выбрать оптимальную для обеих сторон программу и контролировали процесс получения кредита. В наши дни функции риэлтора и брокера не имеют четкой грани, оба лица могут Вам помочь как в оформлении ипотеки, так и в поиске недвижимости.

К сожалению, самому очень трудно разобраться в различных программах кредитования, но, чтобы упростить этот процесс, можно обратиться к ипотечному брокеру, который поможет выбрать самую выгодную программу, будет сопровождать Вас от момента заявки до покупки и регистрации недвижимости. В агентствах недвижимости часто есть собственный ипотечный брокер, который сделает процесс получения кредита более быстрым и выгодным. Хорошие брокеры всегда знают о различных акциях, что очень выгодно для их клиентов, а профессионалы имеют договора с банками о предоставлении различных льгот для покупателей. Один из плюсов оформления ипотеки через брокера – это уменьшение срока рассмотрения Вашей заявки в банках.

Сегодня в банках можно найти множество выгодных программ, но каждый человек определяет эту «выгоду» сам. Для кого-то важнее растянуть срок возврата долга, чтобы ежемесячные взносы были поменьше, а кто-то готов платить больше, но желает рассчитаться с банком быстрее, а кому-то самым важным является получение наибольшей суммы кредита.

При желании получить кредит по низкой ставке необходимо помнить о нескольких нюансах.
1) Величина первоначального взноса. Пожалуй, самое важное это то, сколько Вы готовы заплатить «из собственного кармана», а от этого уже идут последующие параметры.
2) Срок выплаты, который установили стороны.
3) Вид валюты, предоставляемой в кредит.
4) Вид приобретаемого жилья.

У каждого вида недвижимости есть свои особенности кредитования. Для новостроек, например, необходимо помимо стандартного пакета документов предоставить сведения о застройщике и проекте дома. Быстрее решается проблема с новостройками, которые состоят в партнерских отношениях с банками, так как эта недвижимость уже проверена, а для других новостроек необходимо длительное время на проверку тогу, подойдет ли она в качестве залога или нет. В Раменском есть партнерские соглашения со следующими банками: «Возрождение», «ВТБ-24», «Сбербанк». Другая проблема заключается в том, что стройку нельзя заложить, но можно заложить право требования на жилье. Надо помнить, что объект недвижимости и право требования на недвижимость – это совершенно разные вещи. Кредит, выданный под залог требования более рискованный, и ставка по нему будет выше, но повышенная ставка будет установлена только на период самого строительства, как только заемщик получит свидетельство права собственности на построенную квартиру, ставки будут снижены до рыночной стоимости. Для получения ипотеки для новостроек можно использовать в залог уже имеющуюся недвижимость, но и это выйдет дороже для заемщика.

Часто банки очень придирчиво относятся к объекту недвижимости, так как именно они вкладывают деньги в данную квартиру, и им необходимо, чтобы у жилья были хорошие продажные характеристики, чтобы его можно было реализовать в случае, если заемщик не сможет выплатить кредит.

Банки откажутся давать кредит на ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, жилые помещения с незаконной перепланировкой, недвижимость, где отсутствует подключение к электрическим, паровым или газовым системам отопления, отсутствует исправное сантехническое оборудование, и крыши – для квартир, которые расположены на последних этажах. Так же могут придраться к деревянным перекрытиям. Довольно сложно получить деньги от банка на приобретение квартир в доме барачного или гостиничного типа, а так же в коммуналке. Несколько банков, такие как «Город» и «Дельта-кредит», готовы предоставить средства на покупку комнаты, даже если она находится в коммуналке, или же на долю от квартиры, при условии, что заемщик станет собственником квартиры после приобретения части.

Добавят проблем с получением кредита незарегистрированная перепланировка, высокая степень износа коммуникаций или, если представители банка решат, что двери, окна или крыша находятся в плохом состоянии. Приобретаемая квартира не может выступать в качестве залога по какому-либо договору помимо планируемой ипотеки. Список тех, кто может быть прописан в закладываемой квартире, указывается в кредитном договоре, в основном это сам собственник и члены его семьи. Но в банк и в страховую организацию Вам будет необходимо представить документы, подтверждающие Ваше право собственности, документы из БТИ из обслуживающей дом организации.

С приобретением загородного жилья будет больше проблем, чем с квартирой, так как возникает еще больше различных нюансов при оценке дома. Для залога подходит дом, где можно проживать круглый год, а так же должен быть обеспечен круглогодичный подъезд к дому, приобретаемый дом должен находиться на территории населенного пункта, где есть другие жилые дома. Если же Вы оформляете ипотеку на коттедж или таунхаус, то необходимо помнить, что в договоре купли-продажи будет указан сам дом и земельный участок, на котором он находится, при заключении цены дома особое внимание будет уделено именно земельному участку. Некоторые банки выдадут кредит на капитальные дома и земельные участки, которые предназначены только для индивидуального жилищного строительства. Отказом от выдачи ипотеки может стать то, что дом не подключен к системе отопления, водоснабжения, канализации, отсутствует электричество или газ, однако, если недвижимость расположена в недостроенном населенном пункте, где в скором времени проведут все необходимые инженерные сети, то банк, может быть, рассмотрит такой дом как вариант.

Необходимо заметить, что к таунхаусам есть дополнительное требование: должен быть отдельный блок для одной семьи, этот блок находится на отдельном участке земли, а так де необходим отдельный выход от этого блока на территорию общего пользования.

До момента погашения кредита в доме запрещено проводить различные перепланировки, которые не согласованы с банком. Если имеется земельный участок, то в обязательном порядке необходимо иметь кадастровый номер и план, где обозначены границы участка, данная земля не может входить в перечень особо охраняемых территорий.

Очень важно правильно определить назначение земельного участка. В основном существует два вида земли: земли поселений и сельскохозяйственного назначения. Если Вы берете ипотек на загородный дом, то он должен быть расположен на землях поселений и зарегистрирован как жилой. Обратите внимание, что «Сбербанк» и «Россельхозбанк» предоставляют возможность брать ипотеку на земельные участки и дачные дома в СНТ.

Перед тем как взять ипотеку возникает вопрос «а стоит ли?». В любом случае человек должен отдавать себе отчет и понимать, какие возможности предоставляет ему ипотека. Самый главный совет: не слушайте так называемых «экспертов», которые слепо доказывают, что ипотека – это чушь, а сами сидят без жилья. Обычно аргументом такого мнения является факт того, что скоро цены резко упадут, и Вы проиграете, если возьмете кредит сейчас, но по факту, очень глупо рассчитывать на подобное чудо, так как спрос на жилье никогда не упадет до нуля. Ипотека позволяет человеку приобрести собственное жилье уже сейчас, а не ждать десятки лет, пока накопишь сам. Ипотека – это шанс, который позволяет обеспечить себе и своей семье достойные условия для жизни, это решение для тех, кто живет сегодняшнем днем, а не ждет чуда завтра!