Об оценке.

 Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов.

   Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Результаты оценки стоимости служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера.

   В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы заранее знать о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки.

   Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей в результате согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая, будучи количественно определённой в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик. Результатом произведённой оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или её модификация.

  Вычисляя величину стоимости, учитываются влияние таких факторов как: доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств, конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

   Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключать сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как рыночная стоимость учитывает не только индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект оценки. Это даёт возможность собственнику усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения.

   Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив традиционные издержки.

   И, наконец, оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение имеет оценка при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Виды услуг по оценке, предусмотренных действующим законодательством:
   - оценка предприятия, (бизнеса);

   - оценка производственной, коммерческой и жилой недвижимости;

   - оценка оборудования, машин и приборов;

   - оценка земельных участков;

   - оценка интеллектуальной собственности;

   - оценка инвестиционного проекта;

   - оценка ценных бумаг.

Оценка бизнеса.

Оценка бизнеса - это определение рыночной стоимости компании как имущественного комплекса, способного приносить прибыль. При проведении оценки имущественного комплекса бизнеса определяется стоимость всех составных частей (активов) компании: недвижимого имущества; машин, оборудования и приборов; нематериальных активов; ценных бумаг; финансовых вложений; складских запасов; прав требования и др. Также отдельно оценивается эффективность работы компании, её настоящие и будущие доходы, перспективы развития бизнеса и конкурентная среда на данном рынке товаров (услуг), а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами. На основании такого комплексного анализа определяется реальная цена бизнеса, как комплекса активов и бизнес-процессов, способного приносить прибыль его владельцу.

   Широкое развитие оценки бизнеса определяется её необходимостью на всех стадиях в процессе хозяйственной деятельности компании:

   При создании нового бизнеса, на стадии разработки инвестиционного проекта потенциальным инвесторам и кредиторам необходима информация о перспективах его развития с точки зрения его денежных потоков, рисков осуществления и выхода на запланированные в проекте показатели. Данная информация, предоставленная независимым оценщиком, предоставленная после детального изучения общеэкономической, рыночной ситуации и производственных возможностях проекта, может оказать существенное влияние на инвесторов и привлечь в бизнес-проект дополнительные ресурсы.

   При покупке уже существующего бизнеса оценка необходима как продавцу, так и покупателю. Такая покупка осуществляется вложением средств в пакеты акций акционерных обществ, доли в уставном капитале обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью, паи и долевое участие в товариществах и пр. Отчёт об оценке рыночной либо иной стоимости акций, долей, паев и пр. позволит ответить и на многие вопросы сторон сделки, а также определить перспективы развития бизнеса. Кроме того, владелец бизнеса может не только продать его, но также и заложить, застраховать, завещать, передать в долевое управление и др. В этих случаях появляются другие заинтересованные стороны: кредитор, страховщик, наследник, управляющий, которые тоже нуждаются в достоверной информации о бизнесе.

   При функционировании бизнеса оценка востребована в разнообразных и многочисленных случаях. Например - определение стоимости отдельных активов компании (недвижимости, машин и оборудования, прав требования, ценных бумаг и другого имущества) в целях реструктуризации и экономически эффективного управления имуществом компании. Также важным моментом сегодня является оценка финансовой устойчивости бизнеса при определении кредитоспособности компании и оценке стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется потому, что стоимость активов по бухгалтерской отчётности может отличаться от их рыночной стоимости.

   При ликвидации, слиянии, поглощении компании собственники (акционеры), либо кредиторы решают вопрос об использовании активов или определяют цену покупки (выкупа) акций. В этой связи возникают вопросы об оценке рыночной либо ликвидационной стоимости того или иного актива (группы активов).

   Перечень документов, необходимых для оценки бизнеса:
   1) копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации);

   2) копии проспектов эмиссии, отчётов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ);

   3) виды деятельности и организационная структура компании;

   4) копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть);

   5) данные бухгалтерской отчётности за последние 3 - 5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):

   - бухгалтерский баланс;

  - отчёт о прибылях и убытках;

   - последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка);

   - ведомость основных фондов;

   - инвентарные списки имущества;

   - данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.);

   - расшифровка кредиторской задолженности;

   - расшифровка дебиторской задолженности.

   6) информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним;

   7) бизнес-план на ближайшие 3 - 5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам (услугам), необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли – по годам.

   Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращён или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемой компании.

Оценка недвижимости.

Данный вид оценочной деятельности является одним из самых распространённых в настоящее время и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. Оценка проводится в отношении таких объектов, как: здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения и передаточные устройства - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, трубопроводы, телефонные и кабельные линии, электросети; объекты незавершённого строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращённым строительством; воздушные и морские суда.

   При заключении договора на оценку недвижимости Вы можете заказать оценщику определение одного или нескольких видов стоимости объекта: рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту; инвестиционной стоимости (стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях). Определение различных видов стоимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии управленческих решений.

   При определении стоимости мы учтём все факторы, влияющие на цену недвижимости: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная цена объекта будет установлена с учётом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учётом способности объекта приносить доход за счёт его коммерческого использования.

   Мы проводим оценку недвижимости для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учётной стоимости основных средств в бухгалтерском учёте, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

   Оценка недвижимого имущества производится при:

   - операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

   - акционировании предприятий и перераспределение имущественных долей;

   - привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

   - кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

   - страховании объектов недвижимости;

   - кредитовании под залог объектов недвижимости;

   - внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

   - разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

   - ликвидации объектов недвижимости;

   - исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

   - других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

   В каждом конкретном случае специалисты нашей компании выедут на место для осмотра и фотосъёмки объекта оценки. Вы можете получить подробную информацию о том, какие необходимы документы для проведения оценки объектов недвижимости.

   Документы, необходимые для проведения оценки недвижимого имущества:

   - правоустанавливающие документы на земельный участок;

   - кадастровый план земельного участка;

   - правоустанавливающие документы на улучшения;

   - документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план);

   - остаточная балансовая стоимость объекта недвижимости.

Оценка машин и оборудования

 Понятие «оценка машин и оборудования» подразумевает определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества - это оценочная экспертиза станков, приборов, автомобилей, технологических комплексов и поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу.

В ситуации становления рынка земельных отношений в России для собственников, арендаторов и инвесторов актуальным становится вопрос оценки земельных участков и существующих имущественных прав. Так, например, наличие прав собственности (владения, пользования и распоряжения) на земельный участок, на котором расположено предприятие, часто считается обязательным для принятия инвесторами решения о вложения капитала.

Оценка земельных участков.

   Наличие у субъекта хозяйственной деятельности имущественных прав на земельный участок рассматривается как надёжный нематериальный актив, благодаря которому предприятие имеет возможность:

   - привлечь на предприятие дополнительное финансирование в виде кредита или инвестиций;
   - нарастить активы вследствие роста стоимости земли, или стоимости прав пользования ею при улучшении макроэкономической ситуации в стране;

   - увеличить рыночную стоимость предприятия за счет снижения рисков, связанных с управлением земельными ресурсами;

   - использовать стоимость имущественных прав на землю в качестве взноса в уставный капитал как вновь создаваемых хозяйственных обществ, так и при увеличении уставного капитала существующего предприятия.

   Собственник участка может выгодно продать его, сдать в аренду, заложить в банк и т.п. Однако на выгоду он может рассчитывать лишь в том случае, когда имеет объективную информацию о стоимости своего имущества. Сегодня уже очевидно, что серьёзная сделка с земельным участком, в случае желания обоих сторон получить от сделки желаемую выгоду, требует независимой объективной оценки.

   Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.

   Очевидно, что рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

   Рыночная стоимость земельного участка так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

   Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.

   Что касается определения рыночной стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

   Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

   Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

   Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

   Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

   Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:

   - документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.).

   - данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения).

   - сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

 Оценка интеллектуальной собственности  

По мере развития экономики, внедрения новых технологий и выпуска наукоёмкой продукции, интеллектуальная собственность и нематериальные активы становятся одной из наиболее важных составных частей активов компании. Достаточно часто встречаются случаи, когда стоимость нематериальных активов компании превосходит стоимость всех ее материальных активов и является основным ресурсом компании в конкурентной борьбе. Это особенно справедливо для предприятий, имеющих устойчивую деловую репутацию на рынке, владеющим известными товарными знаками или работающим на рынке наукоемкой продукции.

   При проведении оценки интеллектуальной собственности можно выделить три основных раздела: промышленную собственность - патенты на изобретения, патенты на селекционные достижения, патенты на промышленные образцы, свидетельства на товарные знаки, свидетельства на знаки обслуживания; объекты авторского права и смежных прав - произведения науки, литературы, музыки, живописи и иных видов искусства, программы для ЭВМ, базы данных и топологии микросхем; информация, представляющая коммерческую тайну - ноу-хау - т. е. знания технического, финансового или административно-управленческого характера приносящие или могущие приносить, доход или иную пользу, результаты научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, не охраняемая патентами проектная, конструкторская и технологическая документация.

   Необходимость в оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов возникает при внесении такого рода объектов в уставной фонд предприятия, при совершении сделок купли-продажи или при заключении лицензионного соглашения на право использования интеллектуальной собственности, при определении размера компенсации, а также при изменении стоимости основных средств предприятия в бухгалтерском учете. При проведении оценочной экспертизы Вы можете заказать оценщику определение одного или нескольких видов стоимости объекта: рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта. Определение различных видов стоимости при оценке интеллектуальной собственности даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии управленческих решений.

   Документы, необходимые для проведения оценки объекта интеллектуальной собственности:

   - описание объекта интеллектуальной собственности;

   - право устанавливающие документы на объект интеллектуальной собственности;

   - экономический эффект от использования объекта интеллектуальной собственности;

   - срок использования объекта интеллектуальной собственности.

Оценка ценных бумаг.

Современный рынок представляет собой сложные многофункциональные образования, включающие в себя как рынки товаров и услуг, так и рынок финансовых ресурсов.

Взаимодействие всех этих рынков определяет экономический механизм, который в каждой стране имеет свои особенности. этот механизм имеет кредитный характер. Ценные бумаги осуществляют в этом механизме роль заменителя денег, обеспечивая:
- реализацию деловых контрактов;

- осуществляя функцию платёжного средства.

При наличии исходной информации специалисты нашей компании оценят рыночную стоимость Ваших ценных бумаг, их ликвидность, обращаемость и т.д.

Оценка стоимости ценных бумаг проводится при совершении сделок купли-продажи, внесения ценных бумаг в уставной капитал предприятий, оформлении залога для получения кредита, а также для определения текущей рыночной стоимости компании и её активов.

Тарифы на услуги по оценке.

При назначении цены за оказание услуг по оценке стоимости мы руководствуемся в первую очередь утвержденными Национальным Советом по оценочной деятельности (Протокол №2 от 18 ноября 2008 года) Минимальными нормативами при планировании оценочных работ в Российской Федерации. Однако окончательное решение о цене договора мы принимаем исключительно на основе взаимной выгоды сторон. Это означает, что цена, рассчитанная нашим калькулятором, может очень сильно отличаться от утвержденной цены договора, в связи с большим количеством последующих уточнений. Таким образом, данная цена не является официальной офертой, но призвана информировать потенциального покупателя наших услуг о приблизительном уровне цен.

Мы проводим гибкую ценовую политику, основанную на исключительно комфортных для заказчика условиях. Поскольку цена договора на оценку всегда устанавливается индивидуально, мы рекомендуем нашим заказчикам связаться с нами по телефонам и получить более подробную информацию о наших ценах.