Приобретение недвижимости исключительно в инвестиционных целях вновь становится актуальным. Инвесторы, обеспокоенные стремительными темпами инфляции и низкой прибыльностью консервативных способов сбережения средств и, прежде всего, банковских депозитов, вновь обратили внимание на сегмент жилой недвижимости. Впрочем, эксперты предупреждают: заработать сверхприбыль на галопирующем росте цен уже не удастся – посткризисное восстановление рынка жилой недвижимости происходит слишком медленно.

Еще несколько лет назад жилая недвижимость в Челябинске могла принести инвесторам стабильный и высокий доход, особенно при вложении на ранних стадиях строительства. Кризис не только обусловил «заморозку» цен, но и привел к резкому «выбросу» инвестиционных квартир на продажу.

С начала кризиса к середине 2009 года стоимость квадратного метра жилья в Челябинске снизилась примерно на 30-40%. Так, с апреля по ноябрь 2009 года уровень цен неуклонно снижался (в среднем на 1,9% ежемесячно), что было обусловлено низким уровнем ликвидных средств челябинских застройщиков. Кроме того, в то время строительные компании, чтобы выручить хоть небольшие деньги, предоставляли существенные скидки при единовременной оплате (10-15%).

С ноября по февраль 2009 года изменений в стоимости квадратного метра практически не наблюдалось. Стоит отметить, что прекращение падения цен было обусловлено не только некоторыми улучшениями в экономической ситуации, но и ростом дефицита первичного жилья. Однако вместе со стабилизацией цен сократились и скидки за единовременный расчет (до 2-4%). Примечательно, что наряду с общим упадком рынка жилой недвижимости банки существенно ужесточили условия ипотечного кредитования, которое обеспечивало большую часть спроса на жилье в начале 2008 года.

Кроме того, многие объекты долевого строительства оказались «замороженными», неблагоприятная ситуация существенно снизила поток инвесторов. Сегодня ситуация несколько изменилась. «Есть клиенты, которые интересуются возможностью инвестирования в строящиеся объекты жилой недвижимости, – говорит директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Но это скорее, «разведка», чем реальные намерения и готовность инвестировать в недвижимость».

Эксперты отмечают, что на протяжении прошлого года на российском рынке недвижимости наблюдалось частичное восстановление спроса, в том числе, из-за поддержки государственных программ в сфере ипотечного кредитования. «Стоимость квадратного метра жилья в большинстве крупных городов в прошлом году выросла в среднем на 5%, а на отдельных локальных капиталоемких рынках сформировались и более высокие показатели, – говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. – Например, согласно различным экспертным оценкам, темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве по итогам прошлого года составили в среднем около 12% в рублевом выражении».

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Челябинске за прошлый год увеличилась на 7% (среднемесячный темп прироста составил около 0,6%). Данный показатель для панельных домов возрос на 11,5%. При этом стоимость метра в домах индивидуального проекта с января прошлого года практически не изменилась.

В новом году восходящий ценовой тренд продолжает сохраняться. По данным аналитического сервиса «DomChel Индексы», в начале января стоимость квадратного метра жилья в Челябинске равнялась 35 900 рублям, а сегодня в среднем 36 800 рублей.

Лидером в рейтинге повышения цен, согласно сервису «DomChel Индексы»,стали квартиры 121 улучшенной серии, где стоимость квадратного метра выросла на 6,1%: в декабре прошлого года собственники предлагали такое жилье по 37 571 рублю за «квадрат», в январе – по 39 852 рубля. Примечательно, что в феврале цены снова поползли вниз – квадратный метр стоит уже 36 923 рубля. Элитное жилье немного сбавило темпы ценовых колебаний, которые наблюдались в последних месяцах прошлого года, и подорожало на 4,9%.

Стоимость квадратного метра в «элитке» в конце прошлого года составила 45 778 рублей, а в январе цена выросла до 48 028 рублей. Существенно снизилась цена на квартиры 97 серии улучшенной планировки, стоимость которых падает уже на протяжении трех месяцев. В январе средняя цена «квадрата» в панельных домах держалась на отметке 34 968 рублей (минус 4,1%), в декабре прошлого года составляла 36 476 рублей.

По данным риелторской компании «Служба недвижимости», на данный момент средняя стоимость квадратного метра на рынке первичной жилой недвижимости Челябинска составляет 36,7 тыс. рублей, за прошедший месяц темп прироста составил 1,44%. Впрочем, по оценкам экспертов, рост стоимости квадратного метра по итогам года не должен заметно превысить уровень инфляции.

Традиционно инвестиции в жилую недвижимость считаются наименее рискованными, хотя рентная доходность в данной сфере невелика (в среднем варьируется в диапазоне 3-5%). Без учета вероятного фундаментального роста цен на недвижимость и низких рисков инвестиций, подобные показатели доходности в целом сложно назвать привлекательными.

«Большинство других инструментов (ценные бумаги, паи инвестиционных фондов, обезличенные металлические счета в банках) включая такие консервативные как, например, банковский депозит, как правило, отличаются более высокими показателями доходности, но при этом риски в целом также более высоки, – говорит Максим Клягин. – Поэтому основным фактором привлекательности инвестиций в жилую недвижимость становится ставка на фундаментальный рост цен. Однако его темпы пока остаются сравнительно умеренными и в среднесрочной перспективе, вероятно, не достигнут докризисных уровней».

Впрочем, если говорить о желании инвесторов, вкладывающих средства в покупку инвестиционных квартир, получить сверхприбыль, то теоретически стоимость жилой недвижимости, приобретенной на ранней стадии реализации проекта, после завершения строительства и сдачи объекта может достаточно быстро возрасти на 20-30%, что, естественно, будет неплохим уровнем доходности.

Однако инвесторам, желающим сохранить и приумножить собственные сбережения, эксперты советую тщательно выбирать объект недвижимости. «Сейчас оптимальным вариантом видится вложение в загородную недвижимость и землю, – считает аналитик «Инвесткафе» Максим Лобода. – Однако данные объекты должны приобретаться не только с инвестиционной целью».

На первичном рынке, по мнению Максима Лободы, можно рассчитывать на доходность на уровне 10% годовых, где основными объектами должно стать жилье экономкласса. Так, в Челябинске наибольшую прибыль может в перспективе принести покупка однокомнатной квартиры в доме 97 серии. Однако с точностью определить предполагаемую доходность сегодня достаточно сложно. «Если говорить о текущем годе, то мы ожидаем не менее 10-12% прироста», – говорит Денис Стукалов.

Действительно, наибольший рост сегодня показывает сегмент недвижимости экономкласса, поэтому именно на него отмечается повышенный интерес среди частных инвесторов. Еще одной причиной популярности является возможность быстрой реализации недвижимости. В таких проектах при вложении на ранних стадиях строительства инвесторы могут рассчитывать на доходность до 20% в зависимости от темпов строительства.

Кроме того, эксперты рынка отмечают, что помимо площади, конструктива и планировки будущей квартиры потенциальный инвестор должен обратить внимание на расположение и инфраструктуру микрорайона, а также на репутацию застройщика и стоимость квадратного метра.

Вторичный рынок в 2011 году, по ожиданиям экспертов, окажется менее перспективным. Поэтому приобретать квадратные метры стоит только для дальнейшего проживания. «Не стоит вкладывать средства во вторичный рынок жилья, пытаясь спекулировать на росте рыночной цены объекта, – предупреждает Денис Стукалов. – Разумнее сформировать пул квартир для сдачи в аренду с целью получения дохода от найма».

Как утверждают эксперты, в ближайшей перспективе вложения в недвижимость лучше рассматривать как возможность сохранить денежные средства, нежели как вариант их быстро приумножить.

chelfin.ru