Об опасности неузаконенных планировок, вроде как, лишний раз говорить не надо. Но тот факт, что из-за несогласованного переноса стены можно не просто «попасть» на штраф, но и лишиться квартиры, стал для многих россиян сюрпризом. И тем не менее — в Головинском районном суде Москвы принято решение о принудительной продаже с торгов квартиры одного из таких «перепланировщиков». Квартира будет реализована с торгов по причине отказа собственника устранить незаконную перепланировку — он расширил санузел за счет коридора, части комнаты и части кухни.

Рассказывает пресс-секретарь Мосжилинспекции Виолетта Нежевенко: «Не стоит думать, что неузаконенные перепланировки становятся причиной продажи квартиры с торгов сплошь и рядом. Фактически, рассматриваемый случай должен стать прецедентом. Предыдущий эпизод, когда дело чуть не дошло до торгов, произошел в 2010 году (собственник квартиры при перепланировке затронул несущую стену, что создало угрозу жизни и здоровью соседей по многоквартирному дому), тогда иск был направлен нами в Нагатинский суд, но собственник-нарушитель вовремя опомнился, обратился в МЖИ и устранил все нарушения.

История с расширением санузла, в которой дело практически дошло до торгов, тоже тянется не первый год. Сигнал от соседей поступил в МЖИ в 2013-м, и тогда же ведомство впервые вступило с нарушителем в контакт, правда, инспекторов собственник в квартиру пустил лишь при первой встрече. Проверить спустя полгода, устранены ли нарушения, он уже не дал, и все попытки вступить в диалог, как и выданное Мосжилинспекицей предписание устранить нарушения, игнорировал. В итоге, спустя полтора года дело впервые попало в суд за неисполнение предписания МЖИ (причем срок дается на это вполне комфортный — порядка полугода). На последнее по времени заседание нарушитель просто не явился, и 18 августа было принято решение о продаже квартиры с торгов, 24 августа оно вступило в законную силу. Причем нарушитель, в принципе, все еще может повлиять на судьбу своей квартиры: пойти на контакт с МЖИ и взять на себя обязательства по устранению незаконной перепланировки. Только времени на это осталось совсем мало.

Вообще-то, Мосжилинспекция не ставит перед собой задачу лишать людей жилья — мы следим за безопасностью жителей, сохранностью конструктивной целостности зданий. Люди, к сожалению, не всегда это понимают, как часто не понимают и того, что проблему можно решить совершенно законно, не доводя до суда. Только за прошлый год к нам обратились порядка 5000 граждан, которые хотят узаконить ранее сделанные перепланировки, в этом году таких уже более 4000. И список нарушений, которые никак нельзя согласовать, не такой уж огромный.

Руслан Кирничанский, дизайнер: Если кратко, то запреты в перепланировках следующие — демонтаж несущих конструкций (пилоны, капитальные стены); перенос «мокрых зон» на жилую часть квартиры; расширение санузла за счет площади кухни и обратно; объединение комнаты и балкона (но не лоджии); перенос радиаторов на вспомогательную площадь (балкон, лоджия); демонтаж контурных (внешних) стен здания; организация теплых водяных полов; изменение общедомовых коммуникаций (магистрали воды, канализации); демонтаж вентиляционных шахт и каналов; любые самостоятельные вмешательства в газовое оборудование и магистрали.

Даже устройство проема в несущей стене в некоторых (исключительных, но тем не менее) случаях совершенно законно может быть согласовано. Как и расширение санузла — если бы квартира находилась на первом этаже, проблем бы не возникло. Да и в той ситуации, что есть (двухкомнатная квартира на 6-м этаже сталинского дома), собственник вполне мог бы согласовать расширение санузла за счет коридора (поскольку под ним находится нежилая зона соседей). А вот расширение за счет кухни и жилой комнаты согласовать никак не получится.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»: Такая перепланировка — это грубейшее нарушение строительного и жилищного законодательства. Хотя в практике встречались и положительные решения суда. Но в этом случае требуется доказать, что данная перепланировка совершенно безопасна для жителей дома, для сохранения конструкции данного дома и т.д. — это крайне тяжело. Вообще, любое решение по узакониванию перепланировок, затрагивающих несущие стены, возможно только при наличии заключения автора проекта дома. Такие решения суда — скорее, прецедент.

Но повод ли это лишаться квартиры? Часто собственники полагают, что лишить их единственного жилья суд не может. Но это не так: в данном случае, решение остается на усмотрение суда.

Впрочем, отдельно подчеркну, что после продажи квартиры с торгов прежний собственник, допустивший незаконную перепланировку, получит все вырученные средства, за вычетом издержек. А обязательства по устранению неузаконенной перепланировки перейдут новому собственнику — квартира будет продаваться с таким обременением.

Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:
С торгов такая квартира с незаконной планировкой будет продаваться как минимум с дисконтом в 20, а скорее — 35-40 процентов, в зависимости от количества участников торгов. Покупка квартиры с обременением интересна именно из-за большого дисконта. В случае с незаконной перепланировкой затраты на ее устранение однозначно будут компенсированы дисконтом, который получит покупатель.

Повторю, это крайняя, вынужденная мера, и это лишь второй в нашей практике случай, когда дело доходит до судебного решения. При том, что на рассмотрение Мосжилинспекцией только в 2015 году поступило порядка 1500, а в 2016-м — порядка 900 жалоб-обращений соседей по поводу самовольных перепланировок: «каждый день работает перфоратор, похоже, несущую стену затронули» и т.п. Подтверждается, конечно, далеко не каждое обращение.

Лента Дом